房地产企业所得处理税常见的几种错误理解及分析

2019-10-13 导读

导读 : 房地产开发企业所得税纳税人对相关企业所得税政策的理解存在几种常用见的错误,现将有相情况分析如下:一、对清算概念的错误理解及分析把房地产项目完工年度的所得税汇算清缴理解为所得税清算,未完工年度的所得税汇算清缴理解为预缴...

导读 : 房地产开发企业所得税纳税人对相关企业所得税政策的理解存在几种常用见的错误,现将有相情况分析如下:一、对清算概念的错误理解及分析把房地产项目完工年度的所得税汇算清缴理解为所得税清算,未完工年度的所得税汇算清缴理解为预缴.....


房地产企业所得处理税常见的几种错误理解及分析


房地产开发企业所得税纳税人对相关企业所得税政策的理解存在几种常用见的错误,现将有相情况分析如下:
一、对清算概念的错误理解及分析
把房地产项目完工年度的所得税汇算清缴理解为所得税清算,未完工年度的所得税汇算清缴理解为预缴。清算和汇算清缴是两个不同的概念,分别由两个不同的税收政策来规范,企业没有终止或其他达到清算条件情况,不存在清算所得税问题,汇算清缴必须按年度进行;同时汇算清缴和预缴也不同,预缴是按季(月)进行纳税申报和缴纳,年度汇算清缴时多退少补,汇算清缴申报缴纳后不存在多退少补,不论是完工年度还是未完工年度所得税必须汇算清缴,销售未完工开发产品的计税毛利率计算是应纳税所得额的调整和其他行业的应纳税所得额的调整性质上是一样的,即使销售未完工开发产品的计税毛利率低于在完工后计算的实毛利率产生了亏损也没在退税问题,而是按税法规定由以后的5个年度弥补。

二、对收入确认的错误理解及分析
把会计收入的确认时间和税法收入的确认时间等同。房地产行业会计收入的确认时间和税法收入的确认时间差异很大,就我区的房地产开发企业看采取预收方式销售的房地产开发企业比较多,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》把项目完工作为收入确认的重要标志,且以实际收到日和合同协议约定的价款和付款日确认收入的实现,会计收入的确认以相关会计制度来规范,预收方式销售以产品交付日来确认收入的实现,如果已发生或将发生的销售方的成本不能够可靠地计量,收入可以不确认,所以很多房地产企业等到项目全部办理了竣工决算才确认收入实现。

国税函〔2008〕875号虽然也把成本能否够可靠地计量作为收入的确认的条件,但《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》把成本、费用扣除的税务处理说得很清楚,会计成本的计量和税收成本的计量有所不同。如果完工后完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整。所以根据税法规定只要项目完工就必须确认收入的实现。

三、对计税成本核算的终止日错误理解及说明及分析
把计税成本核算的终止日计算的成本和最终确认的实际成本看成永久性差异。《企业所得税法》第八条规定:企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。所以税成本核算的终止日计算的成本和最终确认的实际成本差异应为暂时性差异,开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,之后发生的成本或核算的终止日确定计税成本大于实际发生的成本,应于实际发生时计入当期损益,调整发生年度应纳税所得额。

四、对预提(应付)费用的错误理解及说明及分析
认为完工后出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,按合已开发票金额加合同金额的10%扣除。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定的预提(应付)费用是有前提条件的,必须是在证明资料充分的前提下,无证明资料的只能扣除发票金额,如果证明资料的金额低于已开发票金额加合同金额的10%的,只能扣除证明资料上的金额。

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